一、前期調(diào)查，設(shè)計(jì)方案。
在簽約委托拍賣合同之前，我公司對(duì)拍賣標(biāo)的權(quán)利狀況和使用現(xiàn)狀調(diào)查（包括拍賣標(biāo)的房地產(chǎn)物業(yè)管理費(fèi)、房屋維修基金、可能存在欠費(fèi)調(diào)查和核實(shí)）及拍賣標(biāo)的瑕疵進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，并提供房地產(chǎn)估價(jià)咨詢意見（包括拍賣標(biāo)的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)和預(yù)計(jì)最有可能的拍賣成交價(jià)）、在不同成交價(jià)格下轉(zhuǎn)讓方稅費(fèi)測(cè)算表，為委托人委托拍賣提供決策參考。
鑒于拍賣標(biāo)的為帶租約房產(chǎn)，我公司以掛號(hào)信函、現(xiàn)場(chǎng)張貼、現(xiàn)場(chǎng)簽收等諸多方式并重，向承租人送達(dá)了拍賣公告、對(duì)承租人的通知、房產(chǎn)拍賣招商信息、拍賣規(guī)則、拍賣特別規(guī)定、天山路房產(chǎn)拍賣特別說(shuō)明等拍賣咨詢稿等文件。
二、宣傳招商，推薦標(biāo)的。
1、重視網(wǎng)絡(luò)招商。截至拍賣會(huì)前，我公司網(wǎng)站關(guān)于拍賣標(biāo)的的點(diǎn)擊量達(dá)627次。同時(shí)，我公司也在上海拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站對(duì)拍賣標(biāo)的進(jìn)行了推介，以吸引更多的潛在競(jìng)買人關(guān)注。
2、手機(jī)短信推介。以手機(jī)短信方式向已積累的房地產(chǎn)競(jìng)買人或買受人傳遞拍賣信息。
3、與房產(chǎn)中介公司合作。積極向上海知名的房地產(chǎn)中介公司推薦拍賣標(biāo)的，吸引房產(chǎn)中介公司意向客戶參與競(jìng)買。
4、加大現(xiàn)場(chǎng)招商。組織了工作人員對(duì)聯(lián)業(yè)大樓共計(jì)19層共計(jì)190戶業(yè)主逐戶進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)拍賣標(biāo)的招商信息。
三、規(guī)范實(shí)施，成功拍賣。
我公司在新聞晚報(bào)》2009年6月24日周三A6版刊登了拍賣公告。為了擴(kuò)大拍賣的影響，在2009年6月26日周五第3版再次刊登拍賣公告。安排了2009年6月30日、7月3日、7月7日共計(jì)3天拍賣預(yù)展，組織意向競(jìng)買人在現(xiàn)場(chǎng)集中看房，人數(shù)高達(dá)100人。在組織現(xiàn)場(chǎng)預(yù)展時(shí)，詳細(xì)向意向競(jìng)買人介紹拍賣標(biāo)的存在的優(yōu)勢(shì)及存在的瑕疵。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至在拍賣會(huì)前，天山路1855號(hào)聯(lián)業(yè)大樓四套公寓意向競(jìng)買人有36位，并向我公司交付相應(yīng)的拍賣保證金。
拍賣會(huì)上，委托人將密封的拍賣底價(jià)確認(rèn)函現(xiàn)場(chǎng)提交國(guó)家注冊(cè)拍賣師，并由拍賣師當(dāng)眾啟封；拍賣師宣讀了房屋承租人名單，確認(rèn)沒有房屋承租人到場(chǎng)競(jìng)價(jià)。在拍賣會(huì)前近一個(gè)小時(shí),拍賣人以圖文并茂的幻燈片的形式向到場(chǎng)的眾多競(jìng)買人展示拍賣標(biāo)的室內(nèi)、室外、周邊地鐵、成熟的商業(yè)配套等諸多景觀照片，以吸引競(jìng)買人的關(guān)注。
通過拍賣人的全力以赴的招商工作和向競(jìng)買客戶推介引導(dǎo)工作，競(jìng)買人在拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)出較為強(qiáng)烈的競(jìng)買意向。拍賣會(huì)第4號(hào)拍品天山路1855號(hào)1410室的競(jìng)價(jià)猶為激烈，起拍單價(jià)為12000元/平方米，拍賣成交單價(jià)為13500元/平方米，拍賣成交單價(jià)超過起拍單價(jià)1500元/平方米，拍賣成交總價(jià)超過拍賣底價(jià)163,740元，增值率達(dá)12.50%。
四、房產(chǎn)辦證，協(xié)助工作。
鑒于房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的原通過抵債形式取得，抵債金額背離當(dāng)時(shí)拍賣標(biāo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，原業(yè)主某市公路管理局也不能提供不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，此類情形必須通過土地增值稅課稅目的房地產(chǎn)估價(jià)，向稅務(wù)部門提供房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（建設(shè)部一級(jí)評(píng)估資質(zhì)）出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。
由于轉(zhuǎn)讓方為外省事業(yè)單位，稅費(fèi)繳納涉及原始契稅單的申請(qǐng)打印、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的補(bǔ)繳等事項(xiàng)，納稅申報(bào)及繳稅流程相對(duì)比較復(fù)雜和特殊。同時(shí)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳稅費(fèi)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人關(guān)心的核心問題，轉(zhuǎn)讓方稅費(fèi)測(cè)算是否準(zhǔn)確直接影響到是否委托拍賣、確定拍賣底價(jià)等諸多決策。在轉(zhuǎn)讓人納稅申報(bào)前，對(duì)轉(zhuǎn)讓方稅費(fèi)作了全面的測(cè)算，與稅務(wù)部門最終核定的轉(zhuǎn)讓方稅費(fèi)額一致。
自2009年7月1日起，房地產(chǎn)交易過戶執(zhí)行新的《上海市房地產(chǎn)登記條例》。新舊房地產(chǎn)登記政策處于交替之際，本次拍賣成交房地產(chǎn)執(zhí)行全新的房地產(chǎn)登記政策，例如增加簽署買賣雙方《房地產(chǎn)買賣合同》、國(guó)資委授權(quán)拍賣處置批文等相關(guān)審核流程。
五、房產(chǎn)交付，順利圓滿。
我公司積極主動(dòng)與拍賣標(biāo)的處置人、拍賣標(biāo)的委托人、拍賣標(biāo)轉(zhuǎn)讓人、買受人、房屋承租人（包括實(shí)際承租人、使用人、代管人）溝通，清除房屋承租人向買受人交付房屋的障礙，順利完成向買受人交付房屋事項(xiàng)。
通過我公司的不懈努力，順利完成了拍賣標(biāo)的拍賣成交、房地產(chǎn)交易過戶、拍賣標(biāo)的房屋交付、拍賣成交價(jià)款結(jié)算、拍賣傭金結(jié)算等工作事項(xiàng)。[作者：楊亞平]
