上海某機構(gòu)（以下稱委托人）委托本公司拍賣的嘉利大廈辦公房（以下稱標(biāo)的），從2008年5月啟動拍賣，至2008年11月完成房產(chǎn)變更登記，實物交接則標(biāo)志著此項目實施完畢。
一、項目概況
本項目的特點是，啟動拍賣之時正值上海房地產(chǎn)市場進入拐點，房地產(chǎn)投資商的資金流入股市尚未返流房市，標(biāo)的周邊的首信銀都國際廣場等新建筑物，體量大、質(zhì)量高，對本項目來說，有著許多不利因素。但經(jīng)過努力，成功拍賣，標(biāo)的成交價與評估價19,575,000.00元相比提高3.38%，與賬面凈值13,965,809.96元相比，增值30.99%。
1、委托拍賣。本項目標(biāo)的——位于延安西路1228弄2號2A—2H室，建筑面積1322.62㎡（二樓整層），房地產(chǎn)權(quán)證號：滬房地長字（2002）第024062號。委托人于2008年5月6日與本公司簽訂《委托拍賣合同》。合同約定，房地產(chǎn)評估委托第三方專業(yè)機構(gòu)實施標(biāo)的評估，報國資委備案后實施拍賣。
2、拍賣成果。經(jīng)過籌備，本公司于2008年8月18日舉行房地產(chǎn)專場拍賣會。此標(biāo)的起拍價為15000元/㎡，以單價15300元/㎡的價格成交，總價20,236,086.00元（15300元/㎡×1322.62㎡）。買受人于2008年8月21日付清拍賣成交款20,236,086.00元。
二、項目實施
本項目成功之處，在于拍賣籌備工作基礎(chǔ)扎實，拍賣策劃工作精心投入，拍賣招商工作方法得力。
1、前期勘察。本公司接受委托后，組織房地產(chǎn)評估師、商務(wù)策劃師等專業(yè)人員對標(biāo)的進行拍賣前期勘察。一是查詢標(biāo)的的權(quán)屬情況，內(nèi)容包括標(biāo)的土地性質(zhì)、房產(chǎn)用途、是否抵押、可否拆分轉(zhuǎn)讓、物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)等，對于項目定位起到基礎(chǔ)性作用。二是了解標(biāo)的使用情況，內(nèi)容包括裝修、隔斷、水電指標(biāo)、停車位需求量，對于項目估價起到指導(dǎo)性作用。三是了解標(biāo)的租賃情況，包括嘉利大廈辦公房的出租率和租金水平、周邊辦公樓的租賃基價和市場價，對于項目招商起到?jīng)Q定性作用。
2、商務(wù)策劃。根據(jù)所掌握的與標(biāo)的相關(guān)的各種情況，以及充分考慮項目實施的需要，本公司組建項目組，開展拍賣項目策劃，基于項目的特點，確立項目思路，通過對標(biāo)的優(yōu)勢分析、劣勢分析、機會分析和危機分析，判斷得出拍賣項目的定態(tài)——引導(dǎo)投資經(jīng)營，即基于標(biāo)的地理位置、物業(yè)特點，擬引導(dǎo)有一定規(guī)模、具有一定市場知名度和品牌特色的企業(yè)參與投資，同時，在招商中調(diào)整并定位。
3、招商推介。考慮本項目標(biāo)的位于延安路高架定西路，屬于中心城區(qū)的商辦樓，又是二樓整層相對獨立，將項目重點放在尋找大型商貿(mào)公司的大客戶上。所以，在招商階段，多手段全方位開展項目招商。方法一，在房地產(chǎn)時報、壹報通的拍賣探寶專欄刊登拍賣預(yù)告，突出“城區(qū)商辦樓”、“投資理財”的概念，以吸引投資者關(guān)注此項目。方法二，在網(wǎng)上發(fā)布拍賣信息，詳細(xì)介紹標(biāo)的的基本情況，內(nèi)容包括標(biāo)的坐落地和交通情況、標(biāo)的所在商圈和投資方向，周邊房地產(chǎn)成交價和本標(biāo)的拍賣參考價，旨在提升投資者的競買信心。方法三，在標(biāo)的所在地投放宣傳單片，向嘉利大廈的業(yè)主發(fā)放拍賣資料，以求現(xiàn)有的承租人“改租為買”。方法四，向本公司客戶數(shù)據(jù)庫里的辦公房投資客戶發(fā)出邀請函，為他們創(chuàng)造看房條件，解析競買房產(chǎn)的成本（標(biāo)的價款、拍賣傭金、交易稅費、出租收益預(yù)測等），以鎖定目標(biāo)客戶。
三、項目總結(jié)
本項目在實施過程中，得到了委托人的全力配合，包括協(xié)助現(xiàn)場招商、與物業(yè)公司溝通、接待意向競買人等。本公司也在引進社會力量推進拍賣方面作出努力，包括引進工商銀行二手房貸款機制、房地產(chǎn)中介推薦機制，對于招商宣傳、實現(xiàn)拍賣起到積極作用。
1、輔助評估，確定拍賣定位。本項目標(biāo)的所有權(quán)人系上海市信息工作委員會下屬事業(yè)單位，按照有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的必須清產(chǎn)核資、評估審價、內(nèi)部決策和上報備案。本著“評估專業(yè)化、拍賣市場化“的宗旨，本公司與評估公司保持溝通，對該公司中國注冊房地產(chǎn)評估師所作的詢證，給予專業(yè)性的合作，提供本公司房地產(chǎn)評估師所作的市場調(diào)查數(shù)據(jù)、房產(chǎn)拍賣案列，并結(jié)合本項目的實際情況，提出建議性意見，共同就標(biāo)的市場價值的相關(guān)因素（如，個性化隔斷，限制了標(biāo)的拆分拍賣，陳年化裝修，較難滿足新業(yè)主或承租戶的要求等）進行評定，充分把握房地產(chǎn)市場動態(tài)，客觀分析房地產(chǎn)市場趨勢，對于本項目實施的準(zhǔn)確定位有著積極的作用。
2、輔助規(guī)劃，理順拍賣操作。本項目是上海市發(fā)展和改革委員會核批的建設(shè)項目，通過置換本項目標(biāo)的，所得款用于購置陸家浜路1308號房產(chǎn)和專用機房建設(shè)，委托人對轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的成本，如應(yīng)繳營業(yè)稅、土地增值稅等，必須計劃和實控。對此，本公司專業(yè)人員根據(jù)房地產(chǎn)交易的規(guī)定、一般規(guī)律和標(biāo)的初始成本，為委托人測算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而發(fā)生的各項稅費，使委托人在轉(zhuǎn)讓前就有一個充分準(zhǔn)備，從而，有效推進了拍賣項目的高效實施。
3、輔助交接，完善拍賣流程。由于委托人的新機房裝修工程量大，委托人實際入住新址的時間表具有不確定性，勢必影響委托人的撤離，為此，本公司在拍賣特別說明中予以明示，向競買人提示標(biāo)的瑕疵——原房地產(chǎn)權(quán)利過渡使用至2008年12月31日，如果是第三方（裝修公司）原因，原權(quán)利人要求延期的，則雙方簽訂租賃合同，為競買人擬訂《租賃合同》，約定租賃時間、租賃價格和相關(guān)權(quán)利義務(wù)，從而確保委托人自然過渡，順利搬遷，買受人則有明確的入住時間表和合理收益。 [作者：楊亞平]
